การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการในการประมาณราคาเดียวที่จะจ่ายให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตามความเป็นจริง

วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่คุ้นเคยกับโบรกเกอร์และตัวแทนมากที่สุดคือการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ บริษัทประเมินทรัพย์สิน (หรือ CMA) กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าตามราคาขายสำหรับคุณสมบัติที่คล้ายกันอื่น ๆ (หรือเปรียบเทียบได้) ภายในพื้นที่ตลาดท้องถิ่นและ / หรือตลาดอื่น ๆ ที่คล้ายกัน

เมื่อเตรียม CMA อย่างน้อยสามคุณสมบัติที่ขายได้เมื่อเร็ว ๆ นี้และสามคุณสมบัติเทียบเคียงปัจจุบันขายมักจะเลือกที่จะอนุมานราคาของเรื่องคุณสมบัติ ความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติเทียบเคียงและคุณสมบัติของหัวเรื่องได้รับการประเมินเพื่อเพิ่มหรือลดมูลค่าในการวิเคราะห์และเพื่อประเมินมูลค่าตลาดยุติธรรมของคุณสมบัติของหัวเรื่องโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบ

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ (เช่นอาคารสำนักงานอาคารอพาร์ตเมนต์ชุมชนครอบครัวเดี่ยวและที่ดิน) ได้รับอิทธิพลส่วนใหญ่จากหลักการเศรษฐศาสตร์ต่างๆ หลักการเหล่านี้มักจะไม่รวมอยู่ในรายงาน CMA ทั่วไปสำหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัย วัตถุประสงค์ของบทความนี้เพื่ออธิบายหลักการเหล่านี้เพราะพวกเขาสามารถนำไปใช้กับความพยายามในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใด ๆ พวกเขาเป็นพื้นฐานของการมุ่งเน้นของเราในการสนทนานี้ในขณะที่เราดูและสรุปหลักการทางเศรษฐศาสตร์ที่นำมาใช้หกที่สามารถช่วยให้คุณทราบถึงผลกระทบที่พวกเขาสามารถมีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน

1) ความคาดหวัง

นี่คือความคาดหวังของผลประโยชน์ในอนาคต บริษัทประเมินทรัพย์สิน กล่าวอีกนัยหนึ่งนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์วัดมูลค่าของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตามกระแสรายได้ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต พวกเขามีแนวโน้มที่จะให้ความสำคัญกับทรัพย์สินที่สร้างรายได้มากกว่ามูลค่าตลาดที่รับรู้โดยการวิเคราะห์เปรียบเทียบหรือต้นทุนการก่อสร้างและที่ดินที่จำเป็นในการแทนที่อสังหาริมทรัพย์ ความสามารถในการสร้างรายได้ที่คาดหวังหรือที่คาดการณ์ไว้เป็นเป้าหมายหลัก

• วิธีนี้ไม่น่าแปลกใจสำหรับผู้ที่มีความเข้าใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตามมันไม่ได้เป็นความรู้ทั่วไปกับเจ้าของทรัพย์สินหรือผู้ซื้อโดยเฉลี่ย การมุ่งเน้นที่การจัดซื้อกระแสเงินสดที่คาดการณ์ไว้สามารถช่วยขยายความเข้าใจเกี่ยวกับมูลค่าในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน ตัวอย่างเช่นแทนที่จะคิดว่า “ทรัพย์สินมีมูลค่าเท่าใดในตอนนี้” ลองคิดดูว่า “ฉันจะซื้อทรัพย์สินคืนแล้วให้เช่าในภายหลัง” ในสภาพแวดล้อมการแข่งขันวิธีการและความรู้นี้สามารถสร้างความแตกต่าง

2) ความสอดคล้อง

สิ่งนี้ถูกกำหนดให้เป็นความต้องการความคล้ายคลึงกันและความเข้ากันได้ที่สมเหตุสมผลในสถานที่ที่กำหนด ยกตัวอย่างเช่นการใช้ที่ดินที่เข้ากันได้อาจสร้างมูลค่าที่สูงกว่าที่มีข้อ จำกัด ที่กำหนดไว้เนื่องจากสถานที่

ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มักจะมีมูลค่ามากกว่าที่ตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรมสูง นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีความชำนาญมีความกระตือรือร้นต่อแนวคิดนี้ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านที่อยู่อาศัยจำนวนมากอาจไม่ใส่ใจกับการใช้ที่ดินในบริเวณใกล้เคียงหรือใกล้เคียง บริษัทประเมินทรัพย์สิน การใช้มุมมองที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับการใช้งานโดยรอบสามารถให้ความเข้าใจที่ลึกซึ้งเกี่ยวกับคุณค่าหรือการรับรู้คุณค่า

3) อุปสงค์และอุปทาน

• เงินต้นนี้ครอบคลุมทั้งความขาดแคลนและความต้องการทรัพย์สิน แม้ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะทางกายภาพและเศรษฐกิจคล้ายคลึงกันสามารถขายในราคาที่ใกล้เคียงกันได้การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบอย่างมาก (สูงหรือต่ำกว่า) ในตลาดที่ขาดความสมดุลที่สมเหตุสมผลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน

ตัวอย่างเช่นที่ดินในเขตเมืองที่ที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาจะต้องการความคุ้มค่ามากกว่าที่ดินในพื้นที่ชนบทที่มีที่ดินว่างเปล่าจำนวนมาก ในทำนองเดียวกันการขายอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ในเวลาที่มีมากกว่าอุปทานเพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการเช่าจะมีมูลค่าน้อยลงให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์กว่าคอมเพล็กซ์เดียวกันในช่วงเวลาเมื่ออุปทานของอพาร์ทเมนท์ในพื้นที่ต่ำและ ไม่เหมาะสมกับความต้องการ

4) การใช้งานสูงสุดและดีที่สุด

นี่เป็นแนวคิดที่สำคัญที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานที่เป็นไปได้สูงสุดและการใช้งานทรัพย์สินที่ดีที่สุดเมื่อเทียบกับการใช้งานในปัจจุบัน กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อเป็นไปได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายเข้ากันได้อย่างเหมาะสมเป็นไปได้ทางกายภาพและมีศักยภาพทางการเงินในการปรับเปลี่ยนการใช้ทรัพย์สินมูลค่าของทรัพย์สินเดียวกันสามารถเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

• ตัวอย่างเช่นอาคารสำนักงานสามารถขยายเพื่อเพิ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่ามากขึ้นหรือร้านค้าปลีกบนชั้นแรก หรือคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์สามารถเพิ่มหน่วยเพิ่มเติมหรือเพิ่มฟีเจอร์การใช้งานแบบผสมให้กับชุมชนเพื่อเพิ่มมูลค่า
• นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ใช้หลักการนี้เพื่อสร้างมูลค่าและเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด หลักการนี้ยังสามารถใช้ในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเมื่อผู้ซื้อหรือเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่อาศัยประเมินการใช้ประโยชน์สูงสุดและสูงสุดของที่ดินต่อการแบ่งเขตเทศบาลและรหัสอาคารและพิจารณาการเพิ่มหรือขยายคุณสมบัติและคุณสมบัติของทรัพย์สินเพื่อเพิ่มมูลค่า .

5) ผลงาน

สิ่งนี้หมายความว่ามูลค่าของทรัพย์สินรายได้นั้นอาจได้รับผลกระทบเมื่อมันถูกต้องตามกฎหมายร่างกายและเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจที่จะช่วยให้มีพื้นที่มากขึ้นในทรัพย์สินที่มีค่าใช้จ่ายเท่ากับหรือน้อยกว่ารายได้ส่วนเพิ่มที่สร้างขึ้น กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อมูลค่าเพิ่มตรงข้ามกับต้นทุนการบริจาคหรือการลงทุน ตรงกันข้ามกับหลักการสูงสุดและการใช้ที่ดีที่สุดหลักการนี้เปรียบเทียบรายได้หรือมูลค่ากับผลประโยชน์ที่การลงทุนหรือการสนับสนุนอาจสร้างขึ้น คำถามที่จะถามหลังจากที่คุณระบุว่าการใช้อสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ได้ประโยชน์สูงสุดคือการลงทุนหรือการช่วยเหลือที่จำเป็นเพื่อให้ได้มาซึ่งการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดความรู้สึกทางการเงินหรือสมเหตุสมผล คุณสามารถเพิ่มคุณสมบัติให้กับบ้านเช่นสระว่ายน้ำและดาดฟ้าและคุณสามารถเพิ่มหน่วยลงในอาคารแบบหลายครอบครัว